Publié par: Helena Kryukova Endurance et optimisme prudent - voilà comment décrire le comportement des promoteurs et des courtiers de Dubaï au cours des premiers mois de 2015, dans un contexte de hausse de la demande et de baisse simultanée des prix. Il semble que la principale leçon que Dubaï ait tirée de la difficile expérience de 2008-2009 soit la prise de conscience de l’importance de fondements solides pour tout enthousiasme. Mais l’enthousiasme de l’émirat sur le marché immobilier n’a pas diminué du tout.
Changement d'étapes
Un changement naturel des périodes d'activité et un refroidissement relatif caractérisent tout marché immobilier. Et Dubaï dans ce sens, on peut dire, a eu de la chance. Après un rythme de croissance fiévreux et une hausse des prix fin 2013 - début 2014, qui rappelaient ainsi à beaucoup du boom économique de 2008 précédant la crise que le FMI avait même averti officiellement les autorités de Dubaï, le changement de cap en faveur du refroidissement était relativement indolore.
L'étape critique est déjà terminée. L’effondrement du marché ne s’est pas produit; au contraire, au cours du second semestre de 2014, le marché a commencé à acquérir progressivement et lentement toutes les caractéristiques d’un développement mature et stable. Cela est dû en grande partie aux mesures rapides et efficaces prises par le gouvernement de Dubaï, qui ont été mentionnées à maintes reprises par de nombreuses sources. Maintenant, j'aimerais dire autre chose. À propos de ce que ce marché attend ensuite.
La réévaluation artificielle de l'immobilier à Dubaï, associée à la saturation du marché avec de nouveaux logements de haute qualité, selon les experts, entraînera l'émirat à l'inévitable ajustement des prix en 2015. Au tout début de l’année, certains analystes alarmés ont légèrement surestimé les prévisions spécifiques à cet égard, mais après quelques semaines, ils ont corrigé leurs prévisions. Ainsi, les experts de Jones Lang Lasalle, un bureau international d'analyse et de conseil, promettent à Dubaï une réduction des prix de 5 à 10% pour 2015. Selon les experts de JLL, les prix de l'immobilier à Dubaï n'ont augmenté que de 56% au cours des deux dernières années, selon juin 2014. En 2015, selon JLL, 25 000 logements neufs seront mis en service à Dubaï, ce qui représente 7% de l'ensemble du parc de logements existant de l'émirat. Cependant, selon Craig Plumb, responsable des analyses à la filiale JLL du Moyen-Orient, le marché est tout à fait capable d’accepter un nombre aussi élevé de nouveaux biens immobiliers sans baisser les prix. Leur déclin sera donc plus probablement déterminé par d'autres facteurs, notamment des prix de l'immobilier excessivement élevés.
Un autre aspect de la tarification dans de nombreux secteurs de l’économie de Dubaï qui inquiète les investisseurs potentiels à l’étranger est la situation des prix du pétrole, dont le coût est traditionnellement associé aux prix du pétrole pour tout le reste, et en particulier dans les pays arabes qui exportent le plus " or noir. "
En ce sens, les experts sont pressés de nous consoler: une baisse des prix du pétrole n’aura pas d’impact significatif sur le marché du logement à Dubaï. Cet émirat a peu à voir avec le marché des échanges pétroliers, mais une baisse de 30% des cours des actions de l'indice de pointe atteint en juin 2014 pourrait affaiblir la confiance des investisseurs potentiels, affirment les experts, selon JLL. La situation sur le marché des changes peut affaiblir quelque peu l’activité de certains investisseurs: en raison de l’ancrage du dirham sur le dollar, la vie à Dubaï est devenue plus chère pour certains expatriés, mais dans l’ensemble, la situation changera peu, indique le rapport JLL.
Degré de marché
Le fait que le net ralentissement du marché immobilier de Dubaï soit un signe certain de sa stabilisation fait douter de ce que seuls des analystes ont exprimé leur optimisme dans ce sens.
Cependant, il est tout à fait partagé par ceux dont dépend le développement ultérieur de la situation, à savoir les acteurs du marché eux-mêmes, les développeurs et les courtiers, les chiffres clés de l'industrie. Quatre-vingt-dix pour cent du marché immobilier de Dubaï est actuellement contrôlé par quatre géants du secteur: Nakheel, Damac, Dubai Properties et Emaar. Par conséquent, les fluctuations des bénéfices et de l'activité de ces promoteurs ont un impact significatif sur la situation du marché immobilier dans son ensemble.
Par exemple, le géant du marché immobilier de Dubaï, Nakheel, qui a commandé 132 nouvelles propriétés résidentielles sur l’île artificielle de The Palm Jumeirah et plusieurs autres propriétés dans les zones de Dubaï, telles que A1 Furjan, International City, le village de Jumeirah, le parc Jumeirah et Jumeirah en 2014 Heights s'attend à une croissance significative de ses bénéfices en 2015 et ne va pas minimiser le rythme de son activité. La société a l'intention d'augmenter ses revenus locatifs jusqu'à 2 milliards de dollars par an, grâce à près d'un million de mètres carrés de nouveaux espaces de vente que le promoteur commandera dans l'année en cours, ainsi qu'à 30 000 nouveaux logements qui seront loués. . Nakheel a obtenu le soutien des banques pour les quatre prochaines années (les institutions financières fourniront au promoteur des prêts d'un montant minimal de 2,15 milliards USD. Nakheel a elle-même l'intention de fournir des contrats de construction en 2015 pour un total de 1,91 milliard USD. L'année dernière, ce chiffre s'élevait à 1,44 milliard USD.
Damac, un autre acteur majeur du secteur de l'immobilier à Dubaï, a également présenté ses prévisions pour l'avenir: en 2015, le marché devrait se stabiliser, tandis qu'en 2016-2017, le nombre de nouveaux projets commandés devrait diminuer, ce qui pourrait donner lieu à un nouveau cycle. hausses de prix.
L’opinion collective de la plupart des acteurs du marché immobilier de Dubaï confirme également la modération de la baisse des prix du logement à Dubaï en 2015, mais il appelle d’autres les facteurs de la baisse. Il s’agit tout d’abord d’une augmentation des commissions pour la vente d’immobilier, de règles plus strictes pour l’octroi d’hypothèques et du manque de logements abordables, alors que dans tous les pays du Golfe (CCG), les EAU ont régulièrement mené les notations en termes de volume de biens immobiliers mis en service ces dernières années. . Par exemple, la valeur totale des biens immobiliers construits en 2014 est estimée à 21,28 milliards de dollars E.-U. Malheureusement, la part des biens immobiliers les plus recherchés et les plus abordables dans cette masse totale est trop faible, d’où une demande excessive.
Timeshare et crowdfunding
Et ces deux nouveaux mots ont été prononcés par les investisseurs immobiliers eux-mêmes, qui recherchent en permanence de nouveaux moyens les plus rentables d’investir dans la sphère la plus fiable, la sphère de l’immobilier résidentiel. Pour Dubaï en particulier, et pour l'ensemble des EAU, ces deux concepts sont devenus particulièrement pertinents en raison de la hausse constante des prix, ce qui ne permet pas aux investisseurs disposant d'un budget limité d'acheter des logements séparés pour une utilisation toute l'année. Et ici, le temps partagé et le financement participatif viennent à la rescousse.
Cependant, ces concepts sont nouveaux précisément pour Dubaï, où cette année pour la première fois une proposition à part entière de cofinancement des achats de logements est apparue sur le marché. DURISE a fait une telle offre aux petits investisseurs concernant des appartements situés dans le complexe de la vieille ville, dans le quartier central de Dubaï, Souq A1 Bahar. Selon une proposition de DURISE, le montant minimum d'investissement que les détenteurs d'intérêts puissent investir dans un achat collectif de logements sur la base du financement participatif sera de 5 000 USD.
Le concept de financement participatif est destiné aux investisseurs potentiels qui ne disposent pas de fonds suffisants pour acheter de manière individuelle des logements individuels, mais qui peuvent investir une partie des fonds nécessaires à l’achat d’un bien immobilier particulier. Ainsi, la société intermédiaire parvient à lever suffisamment de fonds pour racheter un (appartement) ou plusieurs (jusqu'à l'ensemble du complexe) d'objets immobiliers, et les actionnaires-investisseurs deviennent les propriétaires à part entière de ces biens immobiliers.
En général, les systèmes de financement participatif sont très diversifiés et impliquent diverses formes de participation des investisseurs. Ce principe d’investissement dans l’immobilier a récemment suscité un grand intérêt pour les investisseurs en Russie et dans d’autres pays du monde. À Dubaï, le financement participatif lié à l'immobilier ne fait que "sonder le sol". Un autre type d’investissement dans l’immobilier, qui est apparu à Dubaï relativement récemment et qui n’est donc pas connu de tous, a été le concept de multipropriété. Selon un nouveau rapport analytique de la société de marketing AFH, le marché immobilier de Dubaï devrait générer au moins 3,8 milliards de dollars de chiffre d'affaires à court terme en raison de la demande accrue de biens immobiliers dans le secteur de la multipropriété.
La multipropriété suppose que le propriétaire a le droit de vivre dans son appartement ou sa maison pendant une certaine période de l’année (généralement entre un mois et trois au cours de l’année choisie par le propriétaire), et le reste du temps la location du bien par un organisme de gestion auquel le propriétaire confie ce droit. ou celui qui à l'origine construit et exploite ce complexe résidentiel. Ainsi, le logement procure un revenu au propriétaire et, parallèlement, reconstitue le fonds immobilier hôtelier de la ville. Cette forme de propriété est souvent appelée propriété partagée ou en copropriété. Le secteur de la multipropriété aux EAU a augmenté de 15 à 20% seulement en 2013 et en 2014 - de 30% supplémentaires, selon le rapport AFH. Mais la demande pour de telles installations d'accueil augmente d'année en année, à la fois de la part des touristes qui souhaitent séjourner dans des appartements confortables et des investisseurs qui souhaitent s'acheter une résidence secondaire, qui pourrait en même temps être louée de manière rentable la majeure partie de l'année.
Il est donc évident que Dubaï a prouvé sa capacité à tirer les leçons de ses erreurs: la hausse actuelle des prix de l'immobilier ne provoque pas d'effondrement des marchés, mais crée de nouvelles façons de gérer le marché et les investissements, comme en témoigne l'introduction de systèmes relativement nouveaux de financement participatif et de multipropriété à Dubaï. Et quelles que soient les causes des fluctuations du marché immobilier à Dubaï, une chose est évidente: elles ont toutes une base réelle, ce qui signifie que les variations de prix peuvent être considérées comme un signe de dégradation du marché, mais plutôt comme un signe de sa maturité finale, qui ne survient que dans une période de stabilité totale. .
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l'acquisition et la gestion de biens immobiliers à Dubaï auprès des spécialistes IMEX Real Estate par téléphone à Moscou +7 495 5100008, téléphone sans frais dans les EAU 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique [email protected]. .
