Actuellement, le secteur immobilier à Dubaï connaît une ascension cachée. CACHÉ - PARCE QUE LES INDICATEURS MAJEURS DES PRIX ET DE L’ACTIVITÉ DES ACHETEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER NE RESTRUENT PAS SUR LA HAUTEUR ET CONTINUENT DE CONTINUER LA RÉDUCTION EXPRIMÉE. TOUTEFOIS, CETTE REDUCTION CONSTITUE UNE NOMINATION DE CROISSANCE ET DE STABILISATION DU MARCHE EN GENERAL, CONFIRMEE PAR LE DEBIT ACCRU DE L'INVENTUDE DES INVESTISSEURS DU MONDE. Texte: Helena Kryukova
De plus, selon le rapport Wealth-X, dans les années à venir, Dubaï pourrait bien surpasser de nombreux autres centres d’affaires, d’activités culturelles et sociales dans le monde, qui sont tentants en termes d’investissement immobilier.
Une oasis pour les millionnaires
Un rapport conjoint intitulé "Marché de l'immobilier résidentiel de luxe en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique 2015", présenté récemment par les sociétés d'analyse Wealth-X et Sotheby's International Realty, a révélé que 495 personnes avaient déjà investi dans l'immobilier à Dubaï. une fortune de 30 millions de dollars ou plus, ainsi que 34 milliardaires.
Ces chiffres caractérisent la taille des États d’investisseurs classés dans la catégorie des très riches. Dans le même temps, les prix de l'immobilier de luxe à Dubaï sont en moyenne inférieurs de 40% à ceux de Londres, "l'oasis" mondiale des milliardaires. La part de l'immobilier de luxe, d'une valeur supérieure à 1 million USD, se situe actuellement à Dubaï, soit 8% du stock total de logements, et 5,5 millions USD sont le coût moyen de l'immobilier dans ce segment du marché de l'habitation à Dubaï. Dans le même temps, le coût moyen d’un mètre carré d’immobilier de luxe à Dubaï est de 9 000 USD. Pour l’instant, il reste environ 10 fois inférieur à celui de Monaco, capitale mondiale du luxe, par exemple.
En outre, Dubaï est encore plus attrayante pour les millionnaires et les milliardaires en raison de la concentration de nombreux records mondiaux représentés dans divers projets immobiliers et d’infrastructures, notamment le plus haut bâtiment du monde, Burj Khalifa et l’hôtel le plus luxueux au monde, Burj Al Arab. Dubaï est aussi une oasis de luxe extravagant, où le soleil brille 300 jours par an.
Capitale des Records
Et comme spécialement pour confirmer les calculs des analystes, à la fin de l’été, à la veille du plus grand événement du secteur, le salon immobilier Cityscape Global 2015, un projet spectaculaire du complexe multifonctionnel Meydan One a été présenté au public à Dubaï. Le souverain de Dubaï, Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, a pris part au lancement de la construction de ce projet de grande envergure. Le projet est devenu une sensation majeure dans le monde de l'immobilier à Dubaï ces derniers mois: il suffit de dire qu'il réunira plusieurs nouveaux records du monde à la fois. Ici se trouvera l'immeuble résidentiel le plus haut du monde, The One, la plus haute terrasse d'observation et la plus longue piste de ski artificielle. et la nouvelle plus grande fontaine dansante. 665 mètres au-dessus du sol - à cette hauteur, sera la plus haute terrasse d'observation au monde avec une vue à 360 degrés, 3 millions et 670 000 mètres carrés - c'est la superficie totale du nouveau complexe dans son ensemble, 1,2 km - telle est la longueur de la piste de ski artificielle, 60 des milliers d'invités - la place centrale à l'intérieur du complexe peut accueillir 150 mètres carrés - ce sont les dimensions du toit coulissant qui sera construit sur le complexe pour le rendre ouvert pendant les mois les plus froids de l'année. En général, après la présentation de Meydan One, il est immédiatement apparu que les développeurs de Dubaï, s’ils peuvent surpasser ce projet, ne le seront pas bientôt.
Toutefois, personne n’est surpris par une telle innovation face à d’autres projets tout aussi extravagants, tels que les villas sous-marines et flottantes de The Floating Seahorse sur les îles artificielles de The World, un hôtel capsule sous-marin et d’autres nouveautés futuristes présentées lors de l’exposition Cityscape Global, qui s’est tenue à Dubaï en Septembre Cette 14ème exposition immobilière est devenue la plus grande de toutes les années de son exploitation: plus de 300 entreprises de différents pays ont participé à l'événement et la superficie et le nombre de pavillons ont été augmentés de plus de 30%. Deux nouvelles salles d'exposition ont été ajoutées à la salle principale. Ainsi, depuis 2013, le nombre de salles de l'exposition a augmenté de 4 nouveaux pavillons, ce qui représente en général plus de 40 000 mètres d'espace supplémentaire.
Parmi les géants du marché immobilier de Dubaï, Cityscape Global 2015 a de nouveau réuni des sociétés aussi importantes que Emaar, Dubaï Properties, Dubaï World Central, Meydan, Meraas et Nakheel, ainsi que DMCC, Majid Al Futtaim et Al Barari. Choisir les visiteurs de l'exposition Cityscape Global était vraiment quelque chose. La note de réussite des développeurs de Dubaï, établie par Standard & Poor's, a montré que la baisse attendue des prix de l'immobilier à Dubaï au deuxième semestre de 2015 n'aurait probablement pas d'incidence négative sur leurs performances et leur performance économique. Il est prévu que les prix de l'immobilier résidentiel à Dubaï chuteront avant la fin de l'année, mais aujourd'hui, tous les principaux développeurs de l'émirat se sont créés un «arrière» fiable.
Selon les analystes, l'année en cours à Dubaï sera l'une des plus «fructueuses» pour les projets immobiliers de différentes catégories. Selon Reidin, le marché immobilier de Dubaï se reconstituera en 2015 avec 20 170 nouvelles propriétés, bien qu'au cours des trois dernières années, le montant annuel moyen de ce montant ait été de 11 600. L'abondance de nouvelles offres et de nouveaux programmes de vente immobilière sur plan permet aux promoteurs de vendre de tels logements 20% moins cher que l'immobilier secondaire, ce qui a forcé les propriétaires de logements secondaires à baisser leurs prix également - de 15% en moyenne. Les indicateurs du premier semestre de l'année dans les rapports des analystes en témoignent et bien plus encore.
Le premier semestre 2015: résultats et perspectives
Pour le premier semestre de 2015, le montant total des transactions immobilières conclues dans l'émirat a atteint 17,4 milliards de dollars américains. Environ deux tiers des transactions immobilières à Dubaï ont été conclues à l'aide de fonds fournis par des banques, ce qui est également un critère pour le bon fonctionnement du système, ont indiqué les statistiques. Cependant, pour revenir à la question de la «productivité» du marché, tous les analystes ne partagent pas le même avis concernant l’influence de ce facteur. Par exemple, les analystes de Cluttons admettent que 40 120 nouvelles propriétés présentées par les développeurs de Dubaï depuis le début de 2015 peuvent modifier le marché exclusivement à long terme. Il faudra au moins 10 ans de plus pour construire toutes ces maisons et si la population de Dubaï croît à ce rythme pendant cette période, la demande sera donc toujours presque égale à l'offre.
Logement abordable
Un autre point important que tous les analystes ont noté dans leurs rapports pour le premier semestre de l’année est la question de la disponibilité de nouveaux biens immobiliers, puisque sa part du lion revient à ce segment particulier. Les zones dans lesquelles ce logement abordable est construit sont situées principalement à la périphérie de Dubaï. Il s’agit de sites tels que le Dubai Silicon Oasis, le Dubai World Central, l’IMPZ, etc. Les prix indiqués sont valables pour les acheteurs à revenus moyens et, plus important encore, pour les acheteurs finaux réels. La principale chose qui s’est produite au cours des six premiers mois de 2015 est que les promoteurs se sont détournés des segments plutôt étroits de l’habitation de choix et de l’immobilier de détail pour se tourner vers d’autres segments du marché de l’immobilier nécessitant un soutien, notamment le logement abordable. Et dans ce sens, il est important de comprendre qu’aujourd’hui l’immobilier à Dubaï est l’une des options «anti-crise» les plus pertinentes pour placer des fonds gratuits pour les investisseurs du monde entier, et en particulier de pays où les devises locales sont soumises à des fluctuations importantes du taux de change. De plus, l'achat d'un logement sur plan à Dubaï devient plus facile et plus rentable: il est maintenant possible, après avoir payé seulement 5% du droit d'entrée et 70% après l'achèvement de la construction, devenir propriétaire de logements de haute qualité dans une zone aux infrastructures développées.
Il n’est donc pas surprenant que les données du Land Department indiquent un niveau élevé de confiance des investisseurs étrangers, régionaux et locaux, dans le marché du logement à Dubaï: 19 848 investisseurs de 142 nationalités différentes ont investi 14,4 milliards de dollars dans l’immobilier au cours des six derniers mois.
Une enquête menée par la London Business School confirme également le caractère positif des perspectives de développement futur du marché. Selon cette étude, 47% des hommes d’affaires interrogés ne changeront pas leurs projets d’investissement dans l’immobilier à Dubaï et 84% des 200 sondés sont confiants que Dubaï ne fera pas face à une forte baisse de développement et à une chute des prix dans un avenir proche.
Paradoxes de marché favorables
La volatilité et l'inégalité des indicateurs de prix moyens dans les segments de la vente et de la location de biens immobiliers à Dubaï ont également été parmi les signes les plus caractéristiques du marché ces derniers temps, créant souvent des paradoxes bénéfiques pour les acheteurs. Et si, d’une manière générale, les prix dans le segment des ventes ont baissé de 5 à 10%, selon Bayut, et dans le segment de la location, de 5 à 6% par an, dans certaines régions, le prix de la location a au contraire augmenté de moitié de 13% en six mois. Et tout cela grâce à l'expansion du marché lui-même. Ainsi, un paradoxe favorable se dégage, en premier lieu pour les acheteurs d’immobilier: plus le coût du logement et de ses loyers diminue, plus les promoteurs et les propriétaires s’orientent vers le logement abordable, et le logement abordable crée une demande accrue, ce qui entraîne hausse des prix dans le segment locatif. Voici un exemple d'un tel paradoxe: selon Tasweek, les quartiers de Silicon Oasis et Discovery Gardens de Dubaï occupent les deuxième et troisième places du classement des biens immobiliers à louer les plus abordables à Dubaï.
Mais parallèlement, selon Bauyt, dans les mêmes zones au cours des six derniers mois, l’augmentation la plus significative des prix de location a été enregistrée - de 13%. Et d’autres analystes, notamment Knight Frank, Asteco, Bayut et le portail Dubizzle, ont noté une baisse des prix de la vente et de la location de logements de qualité au cours des six derniers mois à Dubaï.
La baisse la plus notable a été enregistrée dans le quartier le plus populaire de la marina de Dubaï, où les prix des logements de luxe ont chuté de 18% en trois mois, selon le portail Dubizzle. Toutefois, la baisse des prix des logements de luxe a été aussi inégale que les fluctuations du niveau des prix pour divers segments du marché immobilier de Dubaï dans son ensemble. Les studios sont devenus moins chers dans certaines régions, tandis que dans d'autres, au contraire, les grands appartements de trois chambres ou plus.
Ainsi, les prix du logement à Dubaï qui continuent à baisser étaient initialement trop élevés et le marché est en train de s’ajuster, mais néanmoins, selon les calculs mathématiques du FMI, l’achat d’un appartement à Dubaï est maintenant vraiment plus rentable que la location. En règle générale, selon les experts et selon la théorie du "vieillissement", le marché immobilier de Dubaï a connu ces deux dernières années une sorte de mini-cycle de développement allant du sommet de 2014 à la stabilisation des prix. Et si la prochaine phase de son développement ne peut pas offrir aux investisseurs les bénéfices rapides que les «pionniers» du marché ont exploité à l’aube, elle peut de toute façon offrir tous les avantages de la stabilité et de la véritable maturité.
Pour plus d'informations sur l'achat et la gestion de biens immobiliers à Dubaï, contactez IMEX Real Estate au tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique info @ IMEXre.com.
